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マンシオンに住まふ

マンション生活やその他諸々

マンション10年買い替え説


「マンションを買ってはいけない時期」の研究(後編) | SAFETY JAPAN [セーフティー・ジャパン] | 日経BP社

 

この記事の中で、以下の条件、法則は丸暗記しておいたほうがいいです、マジで。

 

「リセールバリューが高いマンションに共通する5つの条件」

1「都心のマンション」
  都心ほどリセールバリューが高く、郊外に行くほどリセールバリューは低くなる。特に東京都心6区(千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、渋谷区)のリセールバリューは突出して高い。

 2「駅近のマンション」
  駅に近いほどリセールバリューは高くなる。駅から徒歩6分以内が理想。駅から10分を超えるとリセールバリューの低下率が大きくなり、15分を超えると一段と低下する。

 3「坪単価が高いマンション」
  坪単価が高いほどリセールバリューは高くなる。それは、立地がいいと坪単価が高くなり、それに合わせてリセールバリューも高くなるという関係にあるため。特に坪単価が250万円を超えるとリセールバリューは安定的に高くなる。逆に、250万円を下回ると、一気に低くなる。

 4「最高階数が高いマンション」
  最高階数が高いほどリセールバリューは高くなる。これは階数が高いほど眺望がよく、また共用施設も充実しているため。15階から20階を分岐点にして、それより高層だとリセールバリューは高く、低層だと低くなる。

 5「戸数が多いマンション」
  300戸を超える「メガマンション」は、特にリセールバリューが高い。これは共用施設が充実しているため。50戸単位に見ると、50戸、100戸、150戸、200戸と戸数が増えるにつれて、リセールバリューが落ち込む傾向にある。そして200戸を超えると、今度は逆に250戸、300戸、500戸と戸数が増えるにつれて、リセールバリューも高くなっていく。200戸前後が谷になっているのは、最近ではメガマンションが増えて、200戸程度の物件だと中途半端に感じられるためとされる。

10年で住み替える12の根拠

根拠1 含み益を出す(10年以上経つと出ないことがある)
 根拠2 住宅取得控除の期間が10年で切れる。
 根拠3 10年固定金利は長期固定金利よりも安い。
 根拠4 フラット35Sの金利優遇は10〜20年で設定されている。
 根拠5 固定資産税の新築住宅の減額には5〜7年の期限がある。
 根拠6 買いたい人は10年以内を望んでいる
 根拠7 最新設備を手に入れる
 根拠8 共用施設は使われなくなる。
 根拠9 大規模修繕を回避する(最初10年は安いが、増額されていく)
 根拠10 家賃や築年で安くなる。
 根拠11 生きている間に耐用年数がきてしまう(47年を迎える)。
 根拠12 瑕疵担保責任は10年で切れる。

自宅マンションを資産にする7つの法則

法則1 買ってはいけない時期がある
 法則2 単価の高いエリアが底堅い
 法則3 駅からのアクセスはいいに限る
 法則4 大規模マンションは得をする
 法則5 タワーはランドマーク性に価値がある
 法則6 面積は小さいほど損をする
 法則7 適正価格以下で購入する(割高な物件を購入しない)

そして、マンション10年買い替え説は、修繕積立金の増額の話とも密接にリンクしています。

それは、また次回に。